大灣區物業市場及服務力全景解讀

 大灣區作為物業管理行業的起源地，擁有萬餘家物業管理企業，同時頭部物業管理企業密集，品牌化物業管理企業眾多，他們通過物業管理的實踐與探索，服務的創新，模式的變革，促進整個物業管理行業的發展，起到了引領帶頭作用。2022年大灣區呈現四大特徵：政策引領性強、市場空間大、市場化程度高、品牌集中度高。 

 一、政策引領性強

 政策靈活性更高，引領行業實踐探索與發展。大灣區作為創新與發展的前沿地帶，在物業管理行業上也有很多創新的內容。首先是城市服務的模式探索上，深圳和廣州先後提出了“物業城市”模式和“全域服務治理”模式。其中，深圳“物業城市”模式，將城市整體作為一個“大物業”，通過“專業服務+智慧平臺+行政力量”“管理+服務+運營”相融合方式，以專業化的服務總包、模組化的服務劃分、社會化的治理結構、精細化的治理手段，提升城市精細化管理服務水準。截至2022年9月先後開標31個“城市管家”類政府採購專案，全市74個街道已有約四成完成環衛服務向“城市管家”模式的轉換。廣州市“全域服務治理”模式，是指全區域、全週期、全要素的服務治理。讓企業承擔城市管理“大管家”的角色，通過盤活閒置公共資源和導入產業等方式，讓企業自我“造血”提高營收，向市民提供高品質公共服務的同時也為基層政府減負，實現降本增效的目的。2022年6月6日，廣州市城市服務運營協會正式成立，將進一步推動全區域、全週期、全要素的全域服務治理落地。

 其次，在疫情的防控服務財政補貼上，持續通過財政補貼的方式，支援與肯定物業企業參與疫情防控服務。2020年，深圳率先出臺政策對參與疫情防控的物業企業進行補貼，成為全國第一個出臺政策支援物業企業參與疫情防控服務的城市。

 第三，提出“居委會代行業委會職責”，深圳市住建局印發的《深圳市社區居民委員會代行住宅區業主委員會職責管理辦法（試行）（徵求意見稿）》，就代行許可權、決策程式、聘任物業服務企業、籌集管理及使用物業專項維修資金等問題向社會各界徵求意見。意見指出“在特定情形下，社區居委會可代行業委會職責，以填補業委會缺位，及時處置物業管理問題”。

 第四，堅定“黨建引領”道路，以黨建推進社區治理。深圳以“黨建進社區”推動社區治理，通過以黨建引領，多元共治，打造共建共治共用和諧社區。為推動社區治理創新發展，就要將黨建工作有機融入基層治理中去。深圳市住房和建設局積極配合市委組織部，大力推進“黨建進社區”試點工作，充分發揮黨建引領作用，探索建立“社區黨組織+社區黨支部+業主委員會+物業公司”四級聯動機制。在部分社區建立黨支部，探索建立以基層黨組織建設為核心，以業主組織為基礎，以各方參與為依託的社區治理新體系，為打造共建共治共用的社區治理新格局發揮了先行示範作用。 

 二、市場空間大

 2021年在管規模增長至28億平，並且九城（廣州、深圳、惠州、佛山、東莞、江門、肇慶、珠海、中山）未來18個月潛在供應仍超2億平方米。根據統計年鑒資料來看，大灣區2021年底物業管理規模近28億平方米，對比2021年同期在管規模增速放緩，但是在全國在管規模的市場份額上，占比提升至8%。

 假設專案開發週期為18個月，之後進入物業管理市場，以土地成交資料預測大灣區重點城市未來18個月潛在供應，對比2021年同期增量下降約37%，但九城未來18個月潛在供應仍超2億平方米，為物業企業發展提供了較大的增量空間。

 大灣區企業主營業務收入超過1500億，增速下滑，整體主營業務收入占全國12%，在平均物業覆蓋率上大灣區接近86.4%，業委會組建率達33.5%，其中，廣州、中山、深圳、佛山組業委會建率均超40%，但是對比“業委會100%覆蓋的目標”，需要進一步加強引導業委會組建。

 三、市場化程度高

 從資料分析中，我們發現大灣區上市物企、大灣區500強物企和全國物企對比，其在管規模、營收、盈利能力、運營效率等各方面均有良好表現。

 大灣區上市物企密集，在全國上市物企中，大灣區上市物企總市值占比超七成，市場低迷期市值占比更高，截止到2022年11月18日，大灣區上市物企總市值占比達到75%。

 從500強資料來看，大灣區企業數量占比20.8%，對比2020年略有下降，但是企業營收占比上升至41.8%，在管規模占比上升至42.5%。

 在管規模均值表現上，大灣區物企約是其他物企的2倍，大灣區上市在管規模均值增速約21%，略低於全國上市企業。2022H1大灣區上市在管規模均值達2.46億平方米，是全國上市企業在管規模均值的約2倍；2021年大灣區500強企業在管規模均值達0.61億平方米，是500強企業在管規模均值的2倍。

 營收均值表現上，大灣區物企業營收及增速都高於其他企業。2021大灣區上市物企營收均值達66億元，是全國上市物企的1.8倍。2021年大灣區500強企業營收均值達18.5億元，是500強企業營收均值的1.9倍。上市企業的營收均值增速約36%，高於全國上市企業。

 在上市企業TOP10中，大灣區佔據7席，總營收超1000億元，管理面積超35億平方米。2021年大灣區上市營收1046億元，在全國上市TOP10占比78%，2022H1大灣區上市在管面積達35.5億平方米，在全國上市TOP10占比81%。

 在盈利能力上，上市物企淨利潤負增長，大灣區上市企業增速超12%。2021年上市物企淨利潤均值達8億元，遠高於其他企業。在淨利潤的增速上，大灣區上市物企淨利潤增速下降，但仍高於全國上市物企增速約20%。在淨利率上，大灣區上市物企淨利率反超上市物企均值，淨利率達11.5%，表現穩健。

 通過核心運營指標分析，大灣區物企在人均管理面積、人均營收、人均淨利潤的表現上，均高於全國水準。2022H1大灣區上市物企人均在管面積達6411平方米/人；2021年大灣區上市物企人均營收達19.9萬元/人，人均淨利潤達2.8萬元/人。

 大灣區的企業不僅有良好的經營表現，並且市場活躍度高。據克而瑞物管統計，2022年大灣區物企協力廠商拓展持續上升，占比達56%。截至2022年10月31日，全國上市物企44項收並購中有21項是大灣區物企發起，占比約48%。收並購活躍，堅定規模化發展之路。

 四、品牌集中度高

 品牌傳播力強，子品牌不斷進階，引領細分賽道發展。領先物企在發展中逐漸取得共識，重視系統規劃品牌戰略。明確企業願景和定位，升級企業服務產品系列。服務產品化、產品品牌化、品牌價值化，以全面的品牌矩陣形成合力，增強市場競爭力。在克而瑞物管和中物研協發佈的《2022中國物業服務企業品牌價值研究報告》中，大灣區企業數量占比達33%，品牌價值凸顯，擁有一批具有較強品牌影響力的領先企業。

 並且在集團服務品牌下，不斷豐富子品牌，推出包括住宅、商寫、城市服務，以及科技、增值服務等多元子品牌，形成品牌矩陣，趨向“品牌化溢價”發展。 

 五、大灣區物業企業服務力

“服務力”是決定企業未來持續發展的能力，今年已經是克而瑞物管服務裡研究的第三年，經歷了行業市場研究分析，及眾多企業的走訪調研，我們發現做強產品體驗、夯實人才機制以及科技賦能，是構建企業長期發展能力的重要途徑，在全新升級的服務力POD模型中，我們從產品力、組織力、數位力三個模組去分析和研究企業的發展。

 產品力：產品框架逐步“細分”，回歸核心“品質兌現”

 行業的發展好壞，我們常常會看“領頭羊”，在大灣區頭部物企的創新和探索一直步履堅定，不斷地進行服務模式反覆運算，沉澱服務標準、逐步梳理細分業務產品框架。

 在2022年服務裡產品調研中，我們發現近40%物業企業在產品及客研資金投入上升，並且多數受訪企業設置獨立職能。

 組織力：完善激勵機制，優化管理機制，強化管理效率

 隨著行業成速度不斷提升，市場化道路的擬定，眾多物業企業對於激勵機制的關注度提升，不斷的優化投拓激勵機制，通過股權激勵、事業合夥人、投拓激勵，專案業態/等級激勵等方式，調動專案人員主觀能動性，或者吸引和留住人才。

 另外，通過公司組織架構的調整，強化管理效率，多數企業逐步形成“物企集團－區域/城市平臺公司－專案”三級管理，讓組織技能更靈活。

 數字力：以客戶需求、降本增效為導向，強化數位管理運營能力

 數字力一定是和未來的數字中國、數字城市、數字的智慧物業相關聯的。在企業走訪中，我們發現企業對於“客戶”研究更深入，逐步探索“以客戶為中心打造整體的數字化的運營閉環”，在客戶的觸點越來越大的情況下，無論是全管道服務觸點，還是服務運營的優化，包括客戶體驗的閉環，基本上針對都是“以客戶為視角為重”。在智慧城市上，物企數位力已經成為競標智慧城市服務核心能力之一。物業數字化運營，已經逐步運用在城市停車、智慧環衛、設施管養等環節，並趨向全場景的城市智慧化運營解決方案。